Marché locatif en région parisienne : une année en trompe-l’œil

Selon Jones Lang LaSalle, les chiffres de la demande placée pour l’année 2011 montrent une activité locative en hausse de 13,6% par rapport à 2010 avec un total de 2,441 millions de mètres carrés placés, ce qui en fait la meilleure performance depuis 2007. Mais des contrastes existent.

Selon l’analyse des chiffres Immostat du 4ème trimestre 2011 réalisée par Jones lang LaSalle, les résulats globalement positif observés masquent des évolutions contrastées et surtout un 4e trimestre au ralenti avec moins de 500.000 m² placés sur les 3 derniers mois de l’année.

Jacques Bagge, Directeur du Département Agence de Jones Lang LaSalle souligne que « cette tendance ne préjuge pas de la physionomie du marché en 2012, dont l’activité sera vraisemblablement alimentée par l’intérêt des entreprises pour les immeubles aux normes environnementales, la recherche d’économies ainsi que par des mouvements de regroupements qui
ne sont pas achevés ».
Un marché stimulé par ses deux extrêmes, les très grandes et les petites surfaces. Parmi les grandes tendances de l’année on retiendra la forte progression du nombre de transactions sur les très grandes surfaces (>15.000 m²) qui ont porté la performance du marché en 2011.

Elles pèsent à elles-seules pour près du quart des surfaces consommées et justifient plus que la hausse globale d’activité constatée entre 2010 et 2011. Le segment des petites et moyennes surfaces a été également dynamique, en particulier sur les surfaces de moins de 1.000 m², alors qu’on note une stabilité sur le segment compris entre 1.000 et 5.000 m² et un recul assez marqué du nombre de transactions comprises entre 5.000 et 15.000 m².

Des performances contrastées selon les marchés avec un repli d’activité sur des secteurs très établis. Globalement Paris intra-muros enregistre une hausse d’activité cette année et représente près de 40% de l’activité du marché. Cette performance a été portée notamment par le niveau historique d’activité atteint sur les 5/6/7e arrondissements qui ont su attirer la demande sur des immeubles prestigieux, mais également sur le secteur de Paris Centre Est (3/4/10/11e).

A contrario, le QCA a vu finalement son activité se ralentir en fin d’année, pénalisé par la rareté des offres de Grade A disponibles, une légère érosion des grandes transactions et les incertitudes économiques. Le secteur du Croissant Ouest parisien a également enregistré une hausse de la demande placée en raison de l’excellente performance de la Boucle Nord qui a capté deux des plus grandes transactions de l’année avec Thalès et Coface.

A contrario, le secteur de la Boucle Sud, pourtant bien alimenté en offre de qualité, est en retrait, ainsi que La Défense. Le niveau des loyers qui reste élevé sur ces deux marchés pourrait expliquer leur moins bonne performance en 2011. Quelle que soit la
géographie on remarque que les marchés dits « économiques » enregistrent de bonnes performances peut-être au détriment d’autres secteurs plus chers, les entreprises devenant plus sensibles au loyer qu’à l’adresse.

2. Offre en légère hausse

Une offre qui ne varie que très peu sur un an. L’offre immédiate pour l’Ile-de-France acte une légère hausse de 1% par rapport au trimestre précédent, à 3,609 millions de mètres carrés. On constate que le marché peine à absorber son offre depuis 2 ans puisque celle-ci ne varie que très peu et qu’un trimestre de baisse peut être rapidement balancé par une hausse.

Au final sur l’année écoulée, on retient que Paris intra-muros a vu son offre immédiate notablement diminuer, de plus de 16%, soit plus de 140.000 m². A contrario, La Défense, le Croissant Ouest et la 1ère couronne voient leur offre progresser de manière assez significative sur un an. Le rythme des livraisons étant assez
réduit et le niveau de pré-commercialisation important, ce sont les immeubles de seconde main qui alimentent le marché pour l’essentiel.

En matière de valeurs locatives « prime » la tendance est à la stabilisation des loyers depuis l’été, à l’exception de Paris QCA en hausse suite à la transaction enregistrée sur l’avenue Franklin Roosevelt au 4e trimestre. L’absorption rapide de l’offre immédiate à Paris et le nombre très limité de projets, mène à une situation tendue dans la capitale, notamment pour ce qui concerne les meilleurs actifs.

L’incertitude économique et financière qui règne depuis l’été et le ralentissement des indicateurs économiques ont commencé à impacter le marché au 4e trimestre, qui a marqué le pas par rapport aux précédents. Ces incertitudes vont peser sur l’activité du marché en 2012 et nous anticipons un ralentissement de l’activité vers 2 à 2,1 millions de mètres carrés.

La production d’immeubles neufs étant toujours au ralenti, et l’essentiel des mètres carrés livrables en 2012 étant largement précommercialisé, le niveau de l’offre disponible ne devrait pas évoluer de manière significative et la part des immeubles neufs ou de Grade A continuer à baisser.

Enfin, une évolution contrastée des loyers pourrait être constatée : une grande modération devrait régner sur les valeurs locatives, et les mesures d’accompagnement repartir à la hausse pour les marchés de périphérie, alors que les valeurs parisiennes pourraient rester sous pression haussière en raison de la pénurie croissante d’offre.